Analizując umowę o kredyt hipoteczny waloryzowany kursem waluty obcej, byłem przekonany że nic bardziej pokrętnego niż banków zabawy z waloryzacją, nie odnajdę. Dotknąłem naiwnie problemu Niskiego Wkładu Własnego aby odkryć w jak głębokim byłem błędzie. Pokrętne i niezgodne z polskim prawem zastosowanie klauzuli waloryzacyjnej to sprawa stosunkowo prosta w porównaniu do kwestii wkładu własnego. Aby zrozumieć czym jest tak zwane ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego muszę Państwo przybliżyć dwa zagadnienia: (a) wkład własny, oraz (b) ubezpieczenie. Ponieważ nie jestem specjalistą z zakresu ubezpieczeń, na potrzeby niniejszego opracowania, zdefiniowałem intuicyjny model ubezpieczenia, którym opisałem znane typy umów ubezpieczeniowych: OC, AC, NNW.
Aby zrozumieć czym jest wkład własny, zajrzyjmy na początek do słowników:
1. Słownik PWN nie zna pojęcia "wkład własny"
2. Słownik dostępny w PKO BP:
wkład własny - stanowi różnicę pomiędzy kosztami przedsięwzięcia a kwotą kredytu
3. Słownik w regulaminie mBank
wkład własny wniesiony przez Kredytobiorcę - kwota środków pieniężnych Kredytobiorcy faktycznie
wniesiona w finansowanie transakcji będącej przedmiotem kredytowania.
4. Definicja Pomorskiego Banku Spółdzielczego w Świdwinie
udział własny Kredytobiorcy to część inwestycji, którą Kredytobiorca finansuje ze środków własnych. Kredytobiorca wnosi udział własny w formie gotówkowej lub rzeczowej np. zakupionych już materiałów budowlanych. Standardowo bank wymaga min. 20% udziału własnego w inwestycji.
5. Słownik Komisji Nadzoru Finansowego
udział własny - część wartości inwestycji, która zostanie sfinansowana ze środków własnych kredytobiorcy, a nie z kredytu. (np. jeżeli zakup mieszkania o wartości 500 tys. zł finansowany jest z pomocą kredytu na kwotę 350 tys. zł, to udział własny kredytobiorcy wynosi 30%)
6. Słownik New Oxford American Dictionary:
down payment |ˈˌdaʊn ˈˌpeɪmənt|
noun
an initial payment made when something is bought on credit.
Szczęśliwie mamy spójną definicję mówiącą że wkład własny, zgodnie też z intuicją, jest częścią kredytowanej inwestycji pokrywaną przez kredytobiorcę.
Historycznie rzecz ujmując wkład własny był dla kredytodawcy gwarancją że klient będzie w stanie spłacać kredyt, skoro potrafi zaoszczędzić kapitał. Z drugiej strony w klasycznym banku, te 20% (aczkolwiek wartość ta w polskim prawie nie jest zdefiniowana) stanowi kwotę niezbędną w systemie bankowym do kreacji pieniądza bezgotówkowego. Dodatkową korzyścią banku, wynikająca z wkładu własnego, jest pewność że w przypadku windykacji i konieczności spieniężenia kredytowanego przedmiotu, bank odzyska pieniądze nawet po jego stracie na wartości. Sytuacja natychmiastowej straty po zakupie znana jest jest np. w przypadku zakupu nowych samochodów.
Podsumowując bank żądając pokrycia części inwestycji upewniał się że: (a) klient jest godny zaufania, (b) system bankowy ma zasoby do wykreowania kredytu, (c) w przypadku windykacji odzyska kapitał. Wymóg wkładu własnego nie jest zdefiniowany w przepisach prawa. Prawo bankowe nie wspomina o nim ani słowem. Raport NBP o sytuacji na rynku nieruchomości z 2008 roku stwierdza że "Banki ponownie podniosły marże kredytowe, zwiększyły również pozaodsetkowe koszty kredytu i wymagany udział własny w inwestycji. Było to związane z ryzykiem dotyczącym przyszłej sytuacji gospodarczej". Proszę zauważyć, że bank żądając 20% wartości inwestycji, automatycznie odcina sobie rzeszę potencjalnych klientów. Jak to mawiali Rzymianie "Pecunia non olet" - głupio tak rezygnować z możliwości zarobku nawet na nie najładniej pachnącym kredytobiorcy. Powyższe informacje pozwalają zrozumieć prawdziwą naturę wkładu własnego, jako parametru całkowicie zależnego od kalkulacji ryzyka przez banki, które mogą dowolnie kształtować poziom wymaganego udziału własnego, wpływając tym na poziom swojego ryzyka oraz na podaż kredytów.
Bank maksymalizując swoje korzyści dąży do ograniczenia ryzyka własnego przy jednoczesnym zwiększeniu podaży kredytów, co jest możliwe przy możliwie niskim wkładzie własnym. Transfer ryzyka w instytucjach finansowych zwykle kojarzony jest z instrumentami pochodnymi, transferowanymi pomiędzy bankami. W przypadku akcji kredytowej występuje interakcja banku z towarzystwem ubezpieczeniowym, mająca na celu właśnie transfer ryzyka. Bardzo przewrotny, pokrętny i zawoalowany transfer ryzyka. Transfer będący zaprzeczeniem norm społecznych.
Zakładam, że każdy z nas intuicyjnie wie czym jest towarzystwo ubezpieczeniowe oraz umowa ubezpieczenia. Rzeczywistość wykreowana przez banki jest, jak się możemy spodziewać, odrobina inna od naszej wiedzy i intuicji, więc pozwolę sobie wprowadzić Państwa w temat. Towarzystwo ubezpieczeniowe, zwane ubezpieczycielem dostarcza gwarancji ubezpieczeniowych stykając się z pięcioma fundamentalnymi procedurami: (1) zawarcie umowy, (2) pobranie składki, (3) spowodowanie szkody (ups. znaczy TU nie powoduje szkody, ale obsługuje ten przypadek), (4) wypłata odszkodowania, oraz (5) windykacja świadczenia zwrotnego, a także pięcioma typami partnerów branżowych: (1) ubezpieczający, (2) ubezpieczany, (3) płatnik, (4) poszkodowany, oraz (5) sprawca. Relacje pomiędzy procedurami i partnerami prezentuje diagram "Ogólny model ubezpieczenia".
Opis procedur użytych w modelu wygląda następująco:
* zawarcie umowy - zawarcie umowy ubezpieczeniowej na podstawie praw i obowiązków kodeksu cywilnego,
* opłata składki - ubezpieczenie zwykle uzależnione jest od opłaty składki, będącej ceną za jaką ubezpieczyciel dostarcza ochronę ubezpieczeniową,
* spowodowanie szkody - zwane inaczej zdarzeniem ubezpieczeniowym; sytuacja powodująca wypłatę odszkodowania,
* wypłata odszkodowania - wypłata odszkodowania osobie ubezpieczonej,
* windykacja świadczenia zwrotnego - zwana inaczej regresem ubezpieczeniowym. Możliwość odzyskania wypłaconego odszkodowania od sprawcy szkody.
Partnerzy branżowi mają przypisane role w ramach których wykonują następujące zadania:
* ubezpieczający - zawiera umowę ubezpieczenia,
* płatnik - opłaca składki,
* ubezpieczany - zwolniony jest ze skutków szkody,
* sprawca - powoduje szkodę oraz zwraca należność w ramach świadczenia zwrotnego,
* poszkodowany - otrzymuje odszkodowanie.
Każda powyższych ról ma pozytywne lub negatywne odczucia w wyniku doświadczeń z firmą ubezpieczeniową. Pozytywne odczucie oznaczona symbolem '+' mają ubezpieczający, ubezpieczany, przewrotnie poszkodowany. Negatywne, oznaczone symbolem '-' odczucia mają: płatnik i sprawca, nie odnosząc żadnej korzyści z uczestnictwa w grze ubezpieczeniowej - ponosząc tylko straty.
W załączonych diagramach przedstawiam Państwu modele trzech ogólnie znanych typów ubezpieczeń: OC, AC, NNW, aby na końcu zaprezentowań bankowe tak zwane ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego. Po lewej stronie każdego diagramu umieściłem nas - klientów systemu, po prawej stronie graczy przeciwnych, działających w sprzecznym do naszego interesie.
W modelu OC, przyjmujemy role: płatnika(
Proszę zauważyć że tak zwane ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego tak na prawdę nie jest ubezpieczeniem z naszego - klientów - punktu widzenia. Jest to swoiste zabezpieczenie z jednoczesną zgodą na windykację. Wybierając opcję NWW, tak atrakcyjną dla banków, podpisujemy certyfikat powodujący w sytuacji kryzysowej podwójną windykację. Pierwszym wierzycielem jest bank, zajmujący mieszkanie na podstawie wpisu do hipoteki, drugim towarzystwo ubezpieczeniowe odzyskujące od sprawcy, czyli nas, odszkodowanie zwrotne. Z punktu widzenia klienta używanie określenia 'ubezpieczenie' jest bardzo poważnym nadużyciem, sugerującym kredytobiorcy jakąś formę ochrony w przypadku zerwania umowy kredytowej. Absolutnie tak nie jest. NWW CHRONI TYLKO BANK, przerzucając podwójną odpowiedzialność na klienta. Proszę zauważyć, że w normalnej sytuacji TU powinno być wpisane do hipoteki, niestety nie jest. Finalnie bank odzyska pieniądze bazując na hipotece, a towarzystwo ubezpieczeniowe pozbawi nas resztki godności.
ASPEKTY PRAWNE
Przed przeczytaniem poniższego ważne jest przypomnienie czym są przepisy prawne, a czym rekomendacje. Te pierwsze podlegają pod system prawny kraju - muszą być przestrzegane. Rekomendacje, natomiast, mają rangę znacznie niższą, są rodzajem dobrych praktyk branżowych. W prawie określane są jako "soft law". Nie muszą być przestrzegane, jednak taki stan rzeczy świadczy o złej woli przedsiębiorstwa. Zajrzyjmy teraz do kodeksu cywilnego, regulaminu mBank, umowy o kredyt, oraz rekomendacji ZBP i KNF.
~~~
Kodeks cywilny opisuje zasady zawierania umów ubezpieczeniowych, definiując ją w art.805.
Art. 805.
§1. Przez umowę ubezpieczenia ubezpieczyciel zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, spełnić określone świadczenie w razie zajścia przewidzianego w umowie wypadku, a ubezpieczający zobowiązuje się zapłacić składkę.
Świadczenie zwrotne - regres - opisane jest art.828
Art. 828.
§ 1. Jeżeli nie umówiono się inaczej, z dniem zapłaty odszkodowania przez zakład ubezpieczeń roszczenie ubezpieczającego przeciwko osobie trzeciej odpowiedzialnej za szkodę przechodzi z mocy prawa na zakład ubezpieczeń do wysokości zapłaconego odszkodowania. Jeżeli zakład pokrył tylko część szkody, ubezpieczającemu przysługuje co do pozostałej części pierwszeństwo zaspokojenia przed roszczeniem zakładu ubezpieczeń.
~~~
Rekomendacja w sprawie dobrych praktyk w zakresie ubezpieczeń finansowych powiązanych z produktami bankowymi zabezpieczonymi hipotecznie, opublikowana przez ZBP w roku 2010, w sposób jednoznaczny zakazuje obciążania klienta kosztami ubezpieczenia.
§1 Zakres dokumentu
1. Niniejsza Rekomendacja określa ogólne zasady postępowania Banku zawierającego w imieniu własnym i na własny rachunek umowę Ubezpieczenia finansowego.
2. Niniejsza Rekomendacja określa relacje pomiędzy Bankiem, Ubezpieczycielem a Klientem Banku w zakresie Ubezpieczeń finansowych rozumianych zgodnie z definicjami zawartymi w §3, w zakresie:
a) Ubezpieczenia pomostowego,
b) Ubezpieczenia niskiego wkładu (brakującego wkładu własnego), c) Ubezpieczenia wartości nieruchomości,
d) Ubezpieczenia tytułu prawnego.
§3 Definicje
Dla celów niniejszej Rekomendacji użyte w niej określenia oznaczają:
1. Produkt bankowy – kredyt lub pożyczka zabezpieczona hipotecznie.
(...)
5. Ubezpieczyciel – podmiot, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie ubezpieczeń majątkowych na podstawie zezwolenia właściwego organu, który zawarł z Bankiem umowę Ubezpieczenia finansowego i zobowiązuje się do wypłaty odszkodowania w przypadku wystąpienia zdarzeń ubezpieczeniowych objętych tą umową
6. Klient – osoba fizyczna zawierająca z Bankiem umowę o Produkt bankowy w celach nie związanych z działalnością gospodarczą lub zawodową
7. Ubezpieczenie finansowe – ubezpieczenie zapewniające pokrycie przez Ubezpieczyciela strat majątkowych Banku spowodowanych zajściem zdarzeń objętych ochroną ubezpieczeniową związanych z umową o Produkt Bankowy.
(...)
11. Ubezpieczenie niskiego wkładu (brakującego wkładu własnego) – ubezpieczenie ryzyka Banku w zakresie spłaty części Produktu bankowego odpowiadającego różnicy pomiędzy wymaganym przez Bank wkładem własnym, a wkładem wniesionym przez Klienta
§6 Koszty Ubezpieczenia
1. Klient nie ponosi ciężaru składki ubezpieczeniowej, do której zapłaty zobowiązany jest Bank, jako Ubezpieczający.
2. Bank ma prawo uwzględnić w kosztach zawarcia i wykonywania umowy o Produkt bankowy koszt podwyższonego ryzyka spłaty kredytu w związku z brakiem zabezpieczenia spłaty lub niedostatecznym jej zabezpieczeniem, zgodnie z zasadami obowiązującymi w Banku, zawartymi w Dokumentacji.
3. Koszty związane z podwyższonym ryzykiem Banku będą naliczane wyłącznie za okres, w którym to ryzyko występuje.
4. Jeżeli Bank wymaga dla oceny i aktualizacji stanu zabezpieczenia kredytu dodatkowych czynności po stronie Klienta związanych np. z inspekcją czy wyceną nieruchomości, Dokumentacja jasno precyzuje zakres tych czynności, przesłanki, których wystąpienie spowoduje konieczność ich dokonania oraz kto ponosi ich koszt i kto je wykonuje.
5. Bank nie jest uprawniony do pobierania od Klienta żadnych zabezpieczeń na rzecz Ubezpieczyciela.
~~~
Regulamin mBank z roku 2006 nie wspomina ani słowem, nie robi tego także w 2011, aby w 2015 opisać NWW w sposób nazbyt dobitny, aczkolwiek niezrozumiały dla przeciętnego klienta.
§7
(...)
3. W przypadku objęcia kredytu ubezpieczeniem NWW:
1) Ubezpieczonym i Ubezpieczającym z tytułu ubezpieczenia NWW jest Bank. Kredytobiorca nie jest Ubezpieczającym ani Ubezpieczonym z tytułu ubezpieczenia NWW.
2) Składka z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego obciąża Bank.
(...)
6) W przypadku zajścia zdarzenia ubezpieczeniowego i wypłaty z tego tytułu Bankowi odszkodowania, roszczenie Banku przysługujące wobec Kredytobiorcy z tytułu Umowy kredytu przechodzi z mocy prawa na Towarzystwo Ubezpieczeniowe, które wypłaciło odszkodowanie do wysokości wypłaconego odszkodowania. Kwota odszkodowania objęta regresem nie może przekroczyć sumy ubezpieczenia.
Proszę zauważyć, że punt 6 jest wyartykułowaniem art. 828 k.c.
~~~
Umowa kredytowa z 2006 roku (nie posiadam aktualnej) przedstawia NWW w jednym ustępie.
§ 3. PRAWNE ZABEZPIECZENIE KREDYTU
3. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego Kredytu w TU EUROPA S.A. i tym samym opłacenie składki ubezpieczeniowej za 36-miesięczny okres ubezpieczenia w wysokości 3,50% różnicy pomiędzy wymaganym wkładem własnym Kredytobiorcy, a wkładem wniesionym faktycznie przez Kredytobiorcę, tj. 3 223,50 zł. Jeśli z upływem pełnych 36 miesięcy okresu ubezpieczenia nie nastąpi całkowita spłata zadłużenia objętego ubezpieczeniem ani inne zdarzenie kończące okres ubezpieczenia Kredytobiorca zobowiązuje się do kontynuacji ubezpieczenia i tym samym opłacenia składki ubezpieczeniowej w wysokości 3,50% od kwoty niespłaconego brakującego wkładu własnego, przy czym łączny okres ubezpieczenia nie może przekroczyć 108 miesięcy, licząc od miesiąca, w którym nastąpiła wypłata Kredytu. Kredytobiorca upoważnia mBank do pobrania środków na opłacenie składki z tytułu kontynuacji ubezpieczenia z rachunku wskazanego w § 6 bez odrębnej dyspozycji.
Powyższy zlepek słów jest tak skomplikowany, że wymagał osobnej analizy. Opisałem jego przewrotność i absolutną niepoprawność logiczno - leksykalną tutaj: https://plus.google.com/+RyszardStyczynski/posts/A7cg3QjHRhZ Nie wynika z nich kto jest płatnikiem pierwszej składki, ubezpieczonym, ubezpieczającym. Nie ma tu ani słowa o regresie, pozostawiając źródło jego diałąnia kodeksowi cywilnemu. Przeciętny kredytobiorca NIE MA NAJMNIEJSZEJ MOŻLIWOŚCI ZROZUMIENIA tego aspektu NWW. Proszę zauważyć, że pomimo niejasności kto jest płatnikiem pierwszej składki, kolejne płaci kredytobiorca. Powyższy paragraf jest w sprzeczności z rekomendacją ZBP. Umowa co prawda jest z 2006 roku, jednak bank nie zmienił jej brzmienia, niezgodnie z rekomendacją ZBP pobierał po 2010 roku od klientów koszt składek które płacił ubezpieczycielowi.
~~~
Rekomendacja U Komisji Nadzory Finansowego przedstawia obraz wstydliwy, ujawniający rozpaczliwe próby usankcjonowania stanu faktycznego przez instytucję państwową. Proszę zauważyć że rekomendacja prywatnego związku branżowego - ZBP - jest bardziej skierowana na klienta niż stanowisko organu państwowego.
Rekomendacja 14
Bank nie powinien odmawiać zaakceptowania jako zabezpieczenia ekspozycji kredytowej ochrony ubezpieczeniowej udzielanej na podstawie umowy ubezpieczenia zawartej przez klienta Bank nie może narzucać wymogu przystąpienia przez klienta do umowy ubezpieczenia grupowego, w której bank występuje jako ubezpieczający. Bank nie powinien akceptować ochrony ubezpieczeniowej, która nie spełnia wymaganego przez bank zakresu ochrony. Rekomendacja nie dotyczy ubezpieczeń interesu banku.
Rekomendacja 15
Bank powinien umożliwić klientowi zapoznanie się z postanowieniami umownymi w zakresie stanowiącym o jego prawach i obowiązkach, przed zawarciem umowy ubezpieczenia przez klienta ( pośrednictwo) lub przed wyrażeniem zgody przez klienta na finansowanie składki ubezpieczeniowej (umowa ubezpieczenia na cudzy rachunek). Bank powinien przedstawić klientowi adekwatne i kompletne informacje o produkcie ubezpieczeniowym, w szczególności w zakresie rodzajów ryzyka objętych umową ubezpieczenia warunków ochrony ubezpieczeniowej i wyłączeń z jej zakresu, możliwych przyczyn odmowy wypłaty świadczenia oraz zasad dotyczących finansowania ochrony ubezpieczeniowej .
Proszę zwrócić uwagę, że KNF podaje nieprawdziwe informacje jakoby "umowa ubezpieczenia na cudzy rachunek" opierała się na "finansowaniu składki ubezpieczeniowej". Kodeks cywilny w art.808 mówi coś innego, dopuszczając że "Umowę ubezpieczenia można zawrzeć także na rzecz osoby trzeciej. Osoba trzecia może nie być w umowie wymieniona. Ubezpieczający może w czasie trwania umowy wskazywać osoby, na których rzecz została zawarta umowa".
Rekomendacja 16
Bank powinien posiadać zasady/procedury postępowania w przypadku umów ubezpieczenia, na podstawie których zakład ubezpieczeń może występować z roszczeniem regresowym do klienta banku.
Rekomendacja 17
Bank będący ubezpieczającym może otrzymywać od klienta wyłącznie zwrot kosztów związanych z zawarciem i obsługą umowy ubezpieczenia.
Rekomendacja 18
Wynagrodzenie banku z tytułu oferowania produktów ubezpieczeniowych powinno być ustalane przy uwzględnieniu wysokości ponoszonych przez bank kosztów.
Rekomendacja 19
Bank powinien jednoznacznie wskazywać klientowi czy występuje w roli pośrednika ubezpieczeniowego, czy ubezpieczającego.
Rekomendacje 16-19 jednoznacznie informują jaka jest natura ubezpieczenia NWW. Znamienne jest że rekomendacje 17/18 są w bezpośredniej sprzeczności z rekomendacją §6 ust.1 ZBP, a sprzeczność jest nie skierowana w kierunku ochrony interesów klientów, tylko banków.
Rekomendację KNF pozostawiam do Państwa przemyśleń. Jaka jest rola tej instytucji? Dlaczego jest bardziej liberalna niż ZBP? Jest to i zastanawiające i przerażające.
###